Nguyên nhân nhà băng dồn dập đại hạ trị giá bđs nhưng vẫn ế studioavni.com

Việc giảm trị giá nhưng phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế - Hình ảnh: CƯỜNG NGÔ

Nhiều tháng gần đây, chung bạo nhà băng ráo riết bán bất động sản hoặc tài sản khgian ác xử lý nợ xấu. Nhiều tài sản giảm tới 50tỷ lệ nhưng vẫn ế.

Khi nhà băng "đại hạ trị giá"

Ngày 24-11 tới, Công ty Quản lý nợ và knhì thác hiểm tài sản Agringân hàng (Agringân hàng AMC) sẽ tổ chức đấu trị giá căn nhà hơn 100m2 ở số 110 Hàng Buồm (quận Hoàn Kiếm) với trị giá khởi điểm 30,6 tỉ đồng.

Căn nhà phố cổ này từng được Agringân hàng đấu trị giá lần input đầu vào tháng 8-2023 với trị giá 60,5 tỉ đồng. Sau 7 lần đấu trị giá bất thành, nhà băng phquan ải giảm 50phần trăm trị giá lúc đầu.

Trước đó nhà băng này cũng tìm chủ mới cho căn nhà 160m2 ở 19 phố Hàng Chiếu (quận Hoàn Kiếm) trị giá khởi điểm 64,29 tỉ đồng, thấp hơn 43 tỉ đồng so với lần đấu trị giá những độch đây một năm.

Một số khoản nợ có tài sản đảm bảo là ctàn ác dự án nghỉ dưỡng từ loạt doanh nghiệp liên quan tới Tập đoàn Tân Hoàng Minh mới đây cũng được ngân hàng giảm trị giá.

Câu chuyện ko của riêng ai, nhiều nhà băng ko giống độc cũng phcửa quan đồng ý đại hạ trị giá để xử lý nợ. Với tài sản như nhà xưởng, mó máyc thiết bị…, chuyện tkhô hanh hao khoản còn "đau đầu" hơn.

Hôm 23-11 tới, Vietinngân hàng sẽ tổ chức đấu trị giá lần thứ 17 nhà máy sinh sản xi măng ở Hcửa ải Dương. Với trị giá khởi điểm hơn 53 tỉ đồng, khoản nợ này được rao chỉ bằng 1/3 trị giá trị mang ra thuở đầu.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Huỳnh Minh Tuấn - nhà sáng lập Công ty tư vấn đầu tư và quản trị tài sản FIDT - cho biết có nhiều lý do kéo tới việc rao mãi vẫn ế.

Thứ nhất, kinh tế đang lúc suy giảm, việc phát mại vốn đã khó càng khó.

Chưa kể việc tiếp cận vốn khá khó khăn, dòng tiền "tắc" lại. Có nhà đầu tư muốn mua sắm nhưng ko xoay được thêm vốn từ nhà băng.

Thứ nhị, rất nhiều trong khối nợ xấu là những độc dự án du lịch nghỉ dưỡng, ko giống độch sạn… Nhưng với loại tài sản này, nhà đầu tư còn cần một số tiền rất lớn để vận hành trong Lúc marketing quy mô này đang rất chật vật, ông Tuấn nói.

Cuối cùng, vấn đề quan yếu nhất về trị giá. Góc trông sau nhiều năm trong nghề quản trị tài sản, ông Tuấn cho biết nếu trông mức hạ trị giá từ nhà băng như "bán tháo". Nhưng thực tiễn ko hẳn như vậy.

"Ngân hàng rao trị giá gồm cả lãi lẫn gốc, dồn vào một viên. Như vậy sao ra được trị giá trị thật để cung - cầu gặp nhau? Nên cũng dễ dàng hiểu vì sao nhiều tài sản nhà băng phcửa quan rao vài chục lần", ông Tuấn nhận xét.

Mua qua nhà băng khó, nhà đầu tư tìm chủ sở hữu

Ông H.T. - lãnh đạo một tổ chức chuyên đầu tư bất động sản phát mại - share vừa mua sắm lại một resort ở Hội An. "Tôi trực tiếp thương thảo với chủ dự án, ko mua sắm qua nhà băng", ông H.T. nói với Tuổi Trẻ Online.

Theo nhà đầu tư này, nhà băng thường tạo tầm thời hạn cho ko giống hiểmh vay có thể tự tkhô giòn lý. "Các hiểm nhà băng bán gộp cả gốc lẫn lãi, nhưng mỗi lần rao chỉ giảm 10tỷ lệ, rất mất thời hạn", ông H.T nêu bất cập.

Vị này cho biết thêm, mua sắm chung bạo khu resort, khhung bạoh sạn, nhà đầu tư rất để ý tới hạn thuê đất. Nếu trị giá bán giảm sâu nhưng thời hạn thuê còn ngắn cũng rất khó bán.

Theo Hội Môi giới bđs Việt Nam (VARS), tổng trị giá trị bđs thế chấp tại những hiểm nhà băng chiếm tầm 70phần trăm tổng tài sản đảm bảo các khoản vay. Trong Lúc việc giảm trị giá nhưng phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế. Trong Lúc đó, có những tài sản bị hạn chế thời hạn và tỉ lệ giảm trị giá.

Để tránh được những rủi ro tiềm tàng, lãnh đạo VARS cho rằng người tiêu sử dụng sắm cần Note thẩm định trị giá lại bds, do nhiều tài sản vốn được thẩm định trị giá tốt hơn trị giá trị thực tiễn lúc phê duyệt khoản vay.

Thêm nữa, người tiêu sử dụng sắm cần nắm được lý do bị phát mại, tránh trường hợp có tranh chấp với phía thứ ba. Đồng thời cần lên phương án tài chính, tính toán tổn phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh "ham rẻ" vô tình lại dính vào vòng xoáy "nợ nần".

Ông Nguyễn Quốc Hùng - tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - thừa nhận việc tkhô hanh hao lý tài sản vừa qua khó khăn. Rất nhiều khoản đảm bảo giá trị lớn liên quan tới bất động sản nhưng thị trường lại gần như đóng băng.

"Thêm nữa, định giá phát mại tài sản không theo giá trị thực tế, mà tính cả gốc và lãi thì sao bán được. Mỗi lần giảm cũng chỉ được 5-10tỷ lệ, do đó có tài sản đấu giá trên 2 năm mới bán được", ông Hùng nêu bất cập.